Miért van bajban az építőipar?

Ilyen címmel már írtunk egyszer egy blogposztot 2017 tavaszán (amit azóta már töröltünk, mert aktualitását vesztette), de azóta mit sem változott a helyzet. Ma nyolc évvel később újra feltesszük ezt a kérdést. Az, hogy az építőipar bajban van, nem újdonság, illetve az sem, hogy a probléma jellege rendkívül összetett. A leginkább aggasztó tényezők, hogy a szektor megrendelésállománya a felére esett vissza, hogy nincs elég szakképzett munkaerő, és újra felerősödött a lánctartozások jelensége.

1. Gazdasági visszaesés és stagnálás

A magyar építőipar 2025‑ben várhatóan kb. 2 %‑kal csökken reálértékben a korábbi évekhez képest. Az első negyedévben a termelés –5,7 %‑kal esett vissza éves összevetésben, amiben az alacsony kereslet és pénzügyi bizonytalanság játszott szerepet. A biztos szerződésállomány kevésbé kézzelfogható: míg a mélyépítésre szerződések 20 %-kal nőttek, a magasépítésé 15 %-kal csökkent.

 A nem javuló teljesítményt olyan komoly nehézségek befolyásolják, mint a magas hitelkamatok, a képzett munkaerő hiánya, a gyenge forint árfolyam, amik növelik az import termékek költségeit. Problémát okoz a számlák kifizetése is, 10%-a fizetési határidő után, 5%-a pedig egyáltalán nem kerül rendezésre, folyamatosan nő a lánctartozások értéke.
Forrás: KSH

2. Építési engedélyek alakulása

Az első negyedévben 2704 lakást vettek használatba, ami 2,7 százalékos csökkenést jelent az előző év azonos időszaki, alacsony bázishoz képest - tájékoztatott erről a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). A fővárosban 7,4 százalékkal kevesebb, mindössze 843 lakás épült. A megyei jogú városokban 33 százalékkal kevesebb lakást építettek, együttes számuk még a fővárosi új lakások felét sem érte el. A kisebb településeken viszont több lakást adtak át, mint egy évvel korábban: a nem megyei jogú városokban 29, a községekben pedig 2,5 százalékkal. – olvasható az Index cikkében

Ezzel szemben 2025 első negyedévében 25 %-kal megugrott az építési engedélyek száma, ám ez jórészt Budapestre koncentrálódott, ahol közel háromszoros növekedést regisztráltak. Az új lakások iránti kereslet jelentősen megnőtt, ami magával hozta a meredeken berobbanó főleg fővárosi ingatlanárakat. Budapesten az ingatlanfejlesztés jellemzően négy kerületre korlátozódik: X, XI, XIII, XXI. Egyértelműen látszik, hogy a lakások több mint 60%-a értékesítési céllal épül.  

 A kilátásokat tekintve az elemzők bizonytalanok és óvatosak, de azt elismerték, hogy ugyan a magas kamatkörnyezet és az infláció rövid távon visszafoghatják a beruházási kedvet, hosszú távon továbbra is erős a kereslet a jó elhelyezkedésű, fenntartható ingatlanok iránt.

3. Szakképzett munkaerő hiánya

A válságot mélyíti (és ez nem csak magyar különlegesség), hogy az elmúlt évtizedben folyamatosan leértékelődött a kétkezi munka, mindenki menedzser, cégvezető szeretne lenni, és persze az ambíció fontos, de valakinek azért dolgoznia is kellene. Így, a visszaeső kereslet és a piaci bizonytalanságból adódóan az átlagos várakozási idő egy szakira másfél-két hónapon, amivel a megrendelők megbékéltek, így terveznek a munkák ütemezésével. A szakemberhiány alakulása jelentős eltérést mutat az egyes szakterületek és a vállalt munkák nagysága szerint. Az építőipari munkások piacát több, mint 25 éve sújtja az intenzív munkaerő elvándorlás, az elöregedés, a generációváltás nehézségei, és az iskolarendszerből kikerülő szakképzett munkavállalók alacsony száma.

4. Finanszírozás

Minden piaci szereplő tisztán látja (banki, állami, építőipari szektor), hogy hazánk jelenleg lakhatási nehézségekkel küzd, ami egy több területet érintő összetett kérdés. A magyar társadalom döntő többségének komoly fennakadást okoz az alacsony fizetési szintjéből egyre magasabb ingatlanárakat, bérleti díjakat, valamint a kamatszintek hatására a törlesztőrészletet kigazdálkodnia. Pedig a bankok elmondása alapján a lakásvásárlási tranzakciók 60%-a még mindig hitelből valósul meg.   

 Koji László szerint az építőipar újlakás-építési és -felújítási kapacitása jelenleg kihasználatlan, mivel nincs elég fizetőképes kereslet. „Évente legalább 25–30 ezer új lakásra lenne szükség Magyarországon, hogy a természetes lakáscserék, az elöregedett állomány kiváltása és a demográfiai igények kielégítése biztosított legyen. Ezzel szemben 2025-ben várhatóan csak körülbelül 12 ezer új lakás fog megépülni, ami messze elmarad a szükséges volumentől” – húzta alá. „A hitelkamatok 5 százalék feletti szintje ellehetetleníti a beruházásokat. A hitelezési és megtérülési környezet nem teszi lehetővé a fejlesztések elindítását”
Forrás: Index

Az ÉVOSZ szerint a lakásépítés területén kiemelten fontos lenne az MNB zöld otthonteremtési programjának újraindítása, mely a magasabb inflációs környezetben is kedvező kamatozású hitellel segíti a lakásépítést. A lakásállomány műszaki állapotából kiindulva is indokolt lenne a támogatási programok 35 év feletti korosztályra való kiterjesztése, azaz a felnőtt lakosság életkorától független támogatási rendszer működtetése.
Forrás: www.azenpenzem.hu

Abban mindenki egyet ért, hogy az idei év legnagyobb kihívása az építőipar hatékonyságának a javítása. Ez a projektek jobb előkészítését (BIM, digitális projektszervezés) és az ezzel járó költségcsökkentéseket, valamint az oktatás fontosságát és a szakképzett munkaerő kiválasztását jelenti. Ráadásul, a lakáspiaci válság nem oldható meg csupán azzal, hogy támogatjuk a keresletet, átfogó lakásstratégiára, az építési környezet átláthatóságára és digitalizált, jogilag korszerű rendszerre lenne szükség, ami nem valósítható meg a piac közreműködése és az állam közös szerepvállalása nélkül.

 A helyzet nem rózsás, sőt, a fent leírtak alapján, akár azt is kérdezhetnénk, hogy van-e 2025-ben a nehéz építésgazdasági állapotból kiút. A különböző nézőpontokból az rajzolódik ki, hogy piaci szereplők alkalmazkodtak az adott körülményekhez, egyre többen érzékelnek némi javulást, ami óvatos optimizmusra ad okot. Lássuk be, egy jól működő társadalomban a lakhatás nem „luxus” kategória, hanem alapvető emberi jog.