Felrobbant az ingatlanpiac

Egészen elképesztő ütemben drágulnak az ingatlanok Magyarországon, hogy mást ne mondjak, a 2015 óta eltelt 10 évben évente átlagosan 15%-os lakásár emelkedés volt mérhető. Ráadásul az elmúlt fél évben, az erős lakossági kereslet hatására, még jobban felgyorsult a lakásárak növekedése, aminek a felhajtóereje elsősorban a befektetési célú vásárlás.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján a lakásárindexek alakulása

• Használt: A tiszta árváltozás 2015-höz képest 2023-ra elérte a 267%-ot.
• Újépítés: Ugyanezen időszak alatt a tiszta árváltozás 309,9%-ra nőtt

Az elmúlt évtized átlagos éves árváltozása nagyjából egy 15%-os értéken mozog. Kivételt képez el alól a 2020-as év, amikor a COVID-19 járvány miatt az áremelkedések üteme lelassult, amit aztán bőven kompenzált a rákövetkező években. 2023-ban pedig közvetlenül az extrém magas infláció és a kamatemelések befolyásolták a szegmens alakulását, míg közvetetten a geopolitikai feszültség és az energiapiac kiszámíthatatlansága csökkentette a vásárlási tranzakciók számát. A befektetők inkább a magasabb hozamot ígérő állampapírok mellett döntöttek a lakásvásárlás helyett. 2025-re az ingatlanpiaci környezet megint megváltozott, hisz az állampapírok attraktivitásának kifutásával ismét szárnyra kapott az ingatlan, mint befektetési forma, ami felfelé tolja az árakat főleg a fővárosban és 8 megyeszékhelyeken. Ezeken a területeken a 15%-os áremelkedés eléréséhez nem kellett egy egész év sem.

Forrás: KSH

Nehéz tovább takargatni azt a tényt, hogy Magyarországon jelenleg lakhatási válság tombol, bármilyen furcsán hangzik is ez a horribilis négyzetméterárak fényében (használt panellakás átlagára elérheti az 1 millió Ft-os m² árat, főleg a fővárosban, újépítésű lakásért pedig lokációtól függően akár több millió Ft-os m² árat is fizethetünk). A megnövekedett keresleti oldal mellé nincs megfelelő és elegendő kínálat, mielőbbi lakásépítési programokra lenne szükség, hogy a jelenlegi helyzet stabilizálódhasson.

„Az ingatlan.com legfrissebb elemzése szerint 2025 elején kiemelkedő fellendülés tapasztalható az új építésű lakások piacán. A januári adatok azt mutatják, hogy míg a használt ingatlanok iránti érdeklődés mindössze 3%-kal nőtt éves szinten, addig az új építésű lakások esetében 73%-os növekedést regisztráltak a telefonos érdeklődések számában...”
Forrás: Index-Gazdaság

Budapesti és megyeszékhelyek árainka alakulása

Forrás: Ingatlan.com

„A szakértők szerint az új lakások árának emelkedése a használt ingatlanok piacára is hatással van. Ezt jelzi, hogy az újszerű lakások négyzetméterára Budapesten már 1,48 millió forint, ami egyéves távlatban 16, két év alatt pedig 24%-os növekedést jelent. Bár a februári adatok további keresletnövekedést mutatnak, az állampapírpiacról érkező befektetői érdeklődés várhatóan június végére csökkenhet, ami 2025 második felében az áremelkedés lassulását eredményezheti…”
Forrás: Index-Gazdaság

"Úgy gondolom, hogy a jelenlegi helyzetben az állam feladata lenne a megfizethető lakhatás érdekében szabályozni a piacot. Mivel a jelenlegi árszinten elkelnek a piacon lévő lakások ebben a mennyiségben, extra kínálatot kellene a szabályozásnak generálnia, a mostani piaci áraknál jelentősen alacsonyabb árszinten, akár -30%-on.” - nyilatkozta Vidor Győző, a Xella Magyarország Kft. kereskedelmi ügyvezetője.

Mennyire drágák a lakások itthon?

A magyar lakásárak százalékos növekedése európai viszonylatban is kiemelkedően magas. Míg 2024 negyedik negyedévében az Európai Unióban átlagosan 4,9% haladta meg az egy évvel korábbit, addig hazánkban 13%-kal mentek feljebb az árak. Ennek ellenére a Budapest belvárosában tapasztalható 1,5 millió forintos m² árak más európai nagyvároshoz képest még mindig olcsónak számítanak. Főleg, ha megnézzük Zürich vagy London belvárosát, ahol ez az összeg 9-7 millió forint / m² ár között van. Vagy a régiónkhoz tartozó Prága, ahol a belvárosi ingatlanok 3 millió Ft-os m² áron találnak gazdára, ami már vetekszik egyes nyugat-európai városok árszintjével. Természetesen ehhez hozzájárul az is, hogy a forint folyamatos és drasztikus gyengülése miatt az európai városok lakásárainak hazai fizetőeszközben kifejezett értéke sokkal magasabb lett az elmúlt években.
Forrás: Portfolio

Viszont ránk nézve ez a kis nemzetközi kitekintés sovány vigasz, mert a módfelett magas itthoni átlagárak gondot okoznak, főleg, ha figyelembe vesszük a nettó átlagkeresetet, ami jelenleg 383 ezer forint (mediánbér). Tehát, hiába indul be valamilyen csoda folytán (pl: állami ingatlanfejlesztési tőkealap) a kínálati oldal, továbbra is fennáll az a patthelyzet, hogy egy alacsony fizetésből kellene valahogy megteremteni a lakhatáshoz szükséges rendkívül magas erőforrást. És bár kétségkívül jót tenne a piacnak, ha a kínálati oldal jelentősen megnőne, ez idén már biztos nem valósul meg úgyhogy, aki az ingatlanárak csökkenésére fogadna, az ne tegye, mert veszíteni fog.