Otthonvásárlás: hitelből vagy hitel nélkül?

Nyilván a 2008-as válság és a devizahitelesek kálváriája óta mindenki kapásból rávágja, hogy csak hitelt ne, de vajon tényleg így van? Hitel nélkül ugyanis elég nehéz ma (is) lakást, otthont venni, pláne, mióta rakétázni kezdtek az ingatlanárak. Megpróbáltam összegyűjteni, milyen lehetőségek állnak a vásárlást fontolgatók előtt.

Azért érdemes közelebbről megvizsgálni a kérdést, mert több tényező is a vásárlást tervezők kezére játszik (jó, az emelkedő árak pont nem tartoznak közéjük), ilyen például a lakásépítés áfájának csökkentése, a stabilizálódni látszó piac, de akár a makrogazdasági mutatókat is ide vehetjük.

A posztban azt próbálom meg körbejárni, hogy milyen lehetőségeink vannak új lakás vagy ház vásárlása esetén, ami ugyan valószínűleg drágább lesz, mint a használt (bár az utóbbi időszakban zárult az olló), viszont (túl azon, hogy nagyszerű érzés tervezgetni leendő otthonunk) ha megbízható kivitelezőtől vásárolunk (vagy mi építtetjük), akkor pár évig biztosan nem kell hozzányúlnunk, nem kell felújítani, azonnal költözhető vagy kiadható, utóbbi esetben pedig szinte rögtön elkezdi visszahozni az árát, ami nem utolsó szempont.

Utóbbira mostanában különösen alkalmasnak tűnik a gazdasági helyzet, hiszen az áfacsökkentéssel párhuzamosan alaposan felmentek a bérleti díjak, ami szerencsés együttállásnak tűnik. 

Az önrész 

Induljunk ki tehát abból, hogy új ingatlan mellett döntünk. Az nyilvánvaló, hogy hitel nélkül nem fog menni (akinek igen, az előtt le a kalappal, nem kis teljesítmény a mai árak mellett), márpedig hitel esetében az egyik legfontosabb kérdés az önrész. 

A pénzügyi tervezésnél jó, ha tudjuk, hogy a jogszabályok szerint csak az ingatlan értékének 80 százalékáig adhatnak hitelt a bankok, de a gyakorlatban nem nagyon merészkednek el idáig, általában megállnak 70 százalék magasságában. 

Még erre sincs nagyon szükség, a gyakorlat ugyanis Sági Péter, a penz-navigator.hu pénzügyi szaktanácsadója szerint azt mutatja, hogy a legtöbb hitelfelvevő az ingatlan árának 55-60 százalékára vesz fel hitelt, a többit saját megtakarításából fedezi. 

Az állami támogatások 

Túl az igen jelentős áfacsökkentésen (27 százalékról 5-re csökkent az adó, ami pestiesen szólva nem semmi) több lehetőség is a vásárolni vágyók rendelkezésére áll. 

A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 

Az utóbbi lassan másfél év egyik slágere minden kétséget kizáróan a 10 millió forint vissza nem térítendő állami támogatásból és 10 millió forint kamattámogatott hitelből álló CSOK. (Bővebben itt írtam róla.) 

A CSOK legizgalmasabb része természetesen a vissza nem térítendő támogatás, de összességében elmondható, hogy a 3 százalékos támogatott hitel ebben a formában messze a legjobb konstrukció, egyszerűen ma Magyarországon verhetetlen. 

Szóval, ha valakinek van három gyermeke, érdemes ezt a 10+10 megoldást választani. 

A lakástakarék 

Az állami támogatás ebben az esetben 30 százalék, maximum évi 72 ezer forint, teljes állami garanciával, kamatköltség nélkül. 

Ha családi házat építünk, akkor ötmillió forintig érdemes igényelni az áfa-visszatérítési támogatást. 

A lakáshitel cafeteria 

Meglepően kevesen ismerik, nem véletlen, mert kétségtelenül furcsán hangzik elsőre, hiszen a cafeteriáról elsőként az étkezdék és a boltok jutnak az eszünkbe, esetleg a wellnesshétvégék. Pedig létezik lakáshitel változata is, amit fel lehet használni egyebek mellett hitelintézettől vagy korábbi munkáltatótól felvett hitel visszafizetéséhez, törlesztéséhez is.

Mindez ráadásul a vételár, a teljes építési költség 30 százalékáig adható, viszont nem lehet több, mint öt éven belül ötmillió forint. Külön sajátossága, hogy a noha a cafeteria adóköteles, a „lakáshiteles” változata adómentes. Fontos hangsúlyozni, hogy befektetési célú vásárlásra nem használható. 

A piaci hitelek 

Az államilag támogatott hitelek 

Ezek lényege, hogy az állam „beszáll” a hitelbe, jellemzően az első öt évben nyújt támogatást a kamat fizetéséhez. Röviden arról van szó, hogy a fizetendő kamat az aktuális állampapír-hozam egy bizonyos (a gyermekek számától függő) részével csökken. 

Van a fiataloknak és többgyermekeseknek szánt építési és vásárlási lakáshitel, ennek feltétele, hogy az igénylő nem lehet idősebb 35, két gyermek esetén 45 évesnél. 

Érdemes még megemlíteni az otthonteremtési kamattámogatást, ennek egyetlen feltétele, hogy az igénylő betöltse 18. életévét, nincs felső korhatár, és gyermek sem kell hozzá. 

A nem támogatott hitelek 

Az állam által nem támogatott hitelek esetében létezik változó és fix kamatozású verzió, utóbbi esetében ötéves periódusok követik egymást (anélkül, hogy mélyebben belemennék, ez azért van így mert a kamat a szintén ötéves lejáratú államkötvények hozamát követi (már ha nem 10 vagy 20 éves fix törlesztőjű hitelt veszünk fel). 

Aki merészebb, az változó kamatozású hitelt vesz fel, itt akár negyedévente is változhat a törlesztőrészlet, annak minden kockázatával és előnyével együtt. 

(Nagyon zárójelben, ha olyan hitel van a piacon, ami alacsonyabb, mint az a szint, ahol az állami kamattámogatás életbe lép, akkor érdemesebb azt választani, hiszen kevesebb bürokráciával jár.) 

Nyilván napestig lehetne még ragozni, de talán kedvcsinálónak elég ennyi is, mindenképpen érdemes szétnézni a lehetőségek között, hiszen nagyon sok millió forintot spórolhatunk meg – persze mint mindig, ebben az esetben is érdemes észnél lenni és olvassuk el a kisbetűs részeket is!