Albérlet-mizéria - mire figyeljünk?

Miközben 2025-ben az albérletek árai ismét történelmi csúcsokat döntenek, nem elég csak az ingatlan hirdetéseket böngészni: tudatos bérlőként és bérbeadóként érdemes tisztában lenni a legfrissebb jogi hátterekkel, a lakáspiac helyzetével, és az egyéb fontos tudnivalókkal.

Kénytelen vagyok egy rossz hírrel kezdeni: akik arra számítottak, hogy a következő években valamivel mérséklődnek az albérletek ára, azok jobb, ha beletörődnek abba, hogy még ha lehet némi korrekció, nagyságrendi árcsökkenés nem nagyon várható. Ennek sok oka van, kezdve az Airbnb térhódításától, folytatva az alacsony banki kamatokkal, egészen a szűkös kínálatig. Az egyértelműen kijelenthető, hogy hazánkban (is) lakhatási válságról beszélünk. Míg az otthonteremtés serkentésére irányuló számos állami támogatás meghozta az ingatlanpiac fellendülését, addig az albérletet keresők keresleti és kínálati oldanának különbségét nem enyhítette semmi. A legelterjedtebb elképzelések szerint a jelenlegi helyzeten, az állami és önkormányzati bérlakások építése, az albérletek árainak szabályzása, és a rövidtávú lakáskiadás korlátozása javítana. Ezek mellett viszont lenne egy sokkal humánusabb dolog, ami megoldhatná a problémát, ez pedig az albérlők fizetőképes keresletének a növelése. A KSH adatai szerint egy átlagfizetéssel rendelkező bérlő a keresetének 57%-át (!) a lakhatási költségekre fordítja. Ebből is látszik, hogy a bérleti díja mennyire kifeszítettek, ami hosszútávon negatívan befolyásolhatja a befektetők üzleti döntéseit, tovább mélyítené a krízist.   

Nézzük meg a tényleges számokat.

Átlagos albérleti díjak Budapesten kerületek szerint

Átlagos albérleti díjak vidéki városokban

Szerződés 

Azt gondolom, hogy ma már mindenki (bérbeadó és bérlő egyaránt) tudja, hogy a szó elszáll, az írás megmarad, mindenképpen kössünk írásos szerződést!  Már csak azért is, mert így elkerülhetjük, hogy később kínos vitába keveredjünk olyan kérdésekben, mint mondjuk a kaució mértéke, a felmondási határidő, vagy éppen a közüzemi számlák kifizetése. Egy szerződés ugyanígy meghatározhatja azt, hogy bizonyos meghibásodások, az ingatlanban keletkezett károk esetén ki a felelős, ki fizeti a helyreállítást. 
A bérbeadónak tudnia kell, hogy a NAV felé kötelező bejelentenie a bérleti jogviszonyt 15 napon belül, - amit idéntől nagyon szigorúan ellenőriznek - és készítenie kell Áfa bevallást is.

Kaució 

A kaució mértéke maximum 3 hónap lehet, ez törvényileg szabályozott, ennél többet a tulajdonos nem kérhet. Ezzel szemben elterjedt gyakorlat a 2 havi kaució + 1 havi bérleti díj beköltözéskor. A közüzemi díjak és a közös költség kifizetésének ideje megegyezés kérdése, de érdemes ezt is az írásos szerződésben rögzíteni. Hasznos lehet, ha már az ingatlanmustra során a bérlő zsebében ott lapul az első havi lakbér, mert a jó kiadó lakások nagyon hamar elmennek, és így lépéselőnyhöz jut a kereső.

Ingatlan látogatása 

Az egyike a leginkább érzékeny helyzeteknek, hiszen egyrészt a lakás tulajdonosaként a bérbeadónak joga van időről-időre ellenőrizze az ingatlan állapotát, másrészt viszont ez mégiscsak valaki másnak a privát szférája. A bérbeadó látogatási joga minimum 48 órás előzetes bejelentéssel gyakorolható. Mondjuk, ha a bérleti díj kifizetése készpénzben egy bizonyos napon, és nem banki átutalással történik, akkor a beszedéssel egyidőben megtörténik a körülmények felmérése. A szerződésben a finanszírozási kérdések mellett érdemes ezt is tisztázni. Nem árt mindkét fél részéről a bérbeadás előtt fotókat készíteni az átadott ingatlan kezdeti állapotáról, hogy utólagosan felmerülő problémák esetén legyenek képi bizonyítékok.
Amennyiben egy hosszútávon jól működő kölcsönös bizalmon alapuló kapcsolat alakul ki a bérbeadó- és vevő között, akkor nyilván erre a jövőben nagyon ritkán vagy egyáltalán nem lesz szükség.

Rezsi 

Egy újabb kényes kérdés. Ki legyen az, aki technikailag befizeti a számlákat? A legelterjedtebb formája ennek, hogy a bérlő odaadja a pénzt a tulajdonosnak, aki rendezi a kifizetéseket, hogy későbbiek során ne érje kínos meglepetés. 2025-re a legtöbb albérletben kötelező az okosmérő (fűtés, villany, víz) használata, így azonnal átláthatóvá válik a tényleges fogyasztás. Be- és kiköltözéskor a mérőórák állása jegyzőkönyvben rögzítésre kerül, az átadott kulcsok számával együtt.

Tipp: egyre népszerűbbek a profi albérlet közvetítő platformok, melyek segítségével egyszerűbb és biztonságosabb az ingatlan keresése és kiadása.

(Fotó: pixabay.com/Sephelonor)