Nagy levegő, ügyintézés

Alighanem mindenkinek van egy olyan tevékenység az életében, amit legszívesebben elkerülne. Én például így vagyok az ügyintézéssel: a világból ki lehet kergetni ezzel. Más kérdés, hogy néha ez elkerülhetetlen, egy építkezés esetében meg pláne. Ma tehát ügyeket intézünk, reményeim szerint gyorsan és lehetőleg fájdalommentesen. 

Miután legutóbb jó alaposan megfontoltuk, hogy hova építsünk, és az is kiderült, mi a helyzet a szomszédokkal, vessünk egy gyors pillantást az ügyintézésre, és reménykedjünk benne, hogy nem kell majd túl sokat üldögélni mindenféle hivatalban.

Telekkönyv

Amit semmiképpen ne hagyjunk ki, még a telek megvásárlása előtt, az a telekkönyv ellenőrzése. Ez egyrészt azért fontos, mert senki sem szeretné, ha az adásvétel után derülne ki valami jogi turpisság (például egy kósza jelzálog, vagy valami gubanc a tulajdonjog körül), másrészt az sem mindegy, hogy a földterület milyen jogi státuszú. Hallottam már egy-két egészen hihetetlen történetet olyan telekről, amiről kiderült, hogy jogilag mezőgazdasági területnek számít, pedig nem úgy árulták. A városok folyamatos növekedésével előfordulhat, hogy egy terület jogi szempontból erdő vagy mezőgazdasági művelésre szánt föld. Ebből építési területet varázsolni jogilag hosszadalmas procedúra, anyagilag pedig fájdalmas.

Ne felejtsd el leellenőrizni a telket abból a szempontból sem, hogy mi a helyzet a tulajdonjoggal, illetve a jelzáloggal. Nézz bele a telekkönyvekbe a Földhivatalnál, hogy megtudd, ki a telek tulajdonosa. A telekre vonatkozó összes dokumentum egyeztetésével jövőbeni problémákat kerülhetsz el.

A Helyi Területrendezési Terv

Megvan tehát a telek, ami nem erdő vagy szántóföld (…), ráadásul azé, aki a tényleges tulajdonosnak mondja magát. Utána a Helyi Területrendezési Terv mellett a Településképi és bejelentési eljárási jogszabályokat is érdemes megnézni (Önkormányzati rendelettár).

Ez azért fontos, mert meghatározza, hogy az adott telken mit építhetsz. Kevés kellemetlenebb pillanatot tudok elképzelni annál, mint amikor az ideálisnak tartott környezetbe megálmodott leendő otthon kapcsán kiderül, hogy az csak elképzelés marad, mert valamilyen oknál fogva az adott helyen nem megvalósítható. A Településképi arculati kézikönyv megmutatja, hogy milyen minták alapján kell az épületeket megterveztetni. Ez egy úgynevezett szabályozási dokumentáció, ami rengeteg fontos tényezőt tartalmaz, kezdve azzal, hogy a telek mekkora hányada építhető be, milyen magas lehet a ház, egészen addig, hogy mondjuk milyen lehet a tető.

Ami jó hír, hogy sok településen ezt már megnézhetjük a neten, nem kell elmenni érte az építésügyi hatóságra, de utóbbi sem olyan vészes. Általában rögtön, vagy egy-két napon belül kézbe vehetjük. Nem mellékesen arra is fény derülhet, hogy milyen építkezéseket terveznek az épülő ingatlanunk környékén.

Építési engedély és egyszerű bejelentési eljárás (Kormány rendelet)

Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység
- a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót
és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges,
- nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése.

Ennek ellenére az építtető dönthet úgy, hogy mégis inkább engedélyezteti a folyamatot, ekkora a tervező elkészíti az építési engedélyezési tervet, ami az engedélykérelem műszaki melléklete, és szükséges az építési engedély benyújtásához.

Fő különbség a két eljárás között, hogy az építési engedély ellen van fellebbezési joga az eljárásban bekapcsolódó ügyfélnek, míg az egyszerű bejelentéssel lefolytatott ellen ezt már később nehezebben érvényesíti.

Az eljárás megindításához célszerű meghatalmazni egy felelős tervezőt. Ezt a tervezői szerződésben érdemes rögzíteni, mert vitás helyzetben segít eldönteni, hogy ki miért felel.

Csak a hiánytalan bejelentést fogadja el a hatóság, a beadás követően már nincs lehetőség hiánypótlásra. Így, ha egy dokumentum feltöltése elmarad, mindig újra kell indítani az eljárási folyamatot.

A bejelentést a hatóság jogszerű hallgatással veszi tudomásul, a beadástól számított 20. naptól megkezdhető az építkezés, amit az elektronikus építési napló megnyitásával lehet megtenni. Ettől az időponttól számított négy éven belül el kell indítani a kivitelezést. Ha az építési tevékenységet négy éven belül - az elektronikus építési napló megnyitásával igazoltan - megkezdték, akkor az építkezés a munkaterület első átadásának dátumától számított hat évig folytatható.

Amennyiben az építési engedély mellett döntünk, akkor a hatóság részletesen átvizsgálja a beadványt. Hiányos kérelem esetén hiánypótlási felszólítást ad ki, amit van mód pótolni. Az építési engedély kiadásánál van jogorvoslati lehetőség, és csak a jogerőre lépése után érvényes.

Összefoglalva lakóépületek esetén van lehetőség egyszerű bejelentéssel megkezdeni az építkezést, ha nincs olyan ügyfél (szomszéd, társtulajdonos stb.), akinek az érdekeit sérti, mert akkor a hatóság az eljárást átteszi építési engedély kötelezetté. Egyszerű bejelentésnél a tervező felelőssége, hogy az épület minden jogszabályi előírást teljesítsen. Építési engedély esetén jogerős határozattal építkezhetünk, ami már nem megtámadható. Ilyenkor a hatóság vállalja a felelőséget a kiadott építési engedély után.

 Az ÉTDR, építésügyi portál

Ami engem illet, a betűszókkal nem vagyok baráti viszonyban, sok jót általában nem jelentenek – nos, ez az ÉTDR-re pont nem igaz. Ugyanis ez egy olyan központi alkalmazás, ami megkönnyíti az életed, hiszen ide tudod feltölteni és tárolni a különböző dokumentumokat, ezen keresztül tudsz kommunikálni a különböző hatóságokkal. Ezt még a kérelem benyújtása előtt létre kell hozni, nem nyilvános (azaz rajtad kívül csak a hatóság tekinthet bele), és egészen addig él, amíg az eljárás le nem zárul. Egyébként a hatóság is ezt a felületet használja a dokumentumok feltöltésére. Az épület használatbavételét szintén ezen a felületen kell elindítani, amikor elkészült.

A mai posztunk egy kicsit szárazra sikerült, de ígérem, a következő már izgalmasabb lesz, hiszen lassan belevágunk magába a kivitelezés folyamatába!