Mit újítsunk fel az elavult ingatlanon?

Magyarországon ma körülbelül 4,4 millió lakóingatlan van, ezek kétharmada energetikai szempontból elavultnak számít. Közben a piacon egyre nagyobb az érdeklődés a felújított otthonok iránt, mert egyre kevesebben akarnak bajlódni a felújítással.

kandallo_2.jpg

Amikor először belefutottam a Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség (MÉASZ) felmérésébe, a 3 milliós szám (ami a 4,4 millió lakóingatlan kétharmada) sokkolóan magasnak tűnt. 

Ami külön érdekes, hogy a szövetség szerint a hőszigetelésben az ősz elején a tavalyihoz képest a lakossági megrendelések több mint 10 százalékkal estek vissza, miközben ugye az ősz és a tél hagyományosan az az időszak, amikor sokan a fejükhöz kapva jönnek rá arra, hogy baj van a hőszigeteléssel

Egy év alatt duplázódó kivitelezői díjak 

A szövetség ezt az építőipari vállalkozások kapacitáshiányával magyarázza, magyarán egyszerűen nincs ember, aki elvégezné a szükséges felújításokat. Ami már csak azért is igaz lehet, mert a hőszigetelőanyag-gyártók kapacitása simán elég lenne a kereslet kielégítésére. 

Akadnak még húzós számok: miközben az anyagköltség a Mapei Kft. szerint viszonylag stabilan 4000-5000 forint négyzetméterenként, a kivitelezői díjak egyetlen év alatt megduplázódtak! 

Lassú javulás 

Másik oldalról az ingatlan.com elemzése szerint lassan javul a magyar lakások energiafogyasztása. A Lechner Tudásközpont adatain, illetve több mint 417 ezer ingatlanhirdetés statisztikáin alapuló felmérés szerint az elmúlt három évben 20-ról 23 százalékra nőtt a korszerű vagy annál is jobb energetikai besorolású ingatlanok aránya, míg az átlagos besorolású ingatlanoké 38-ról 48 százalékra emelkedett, míg ezzel párhuzamosan a legrosszabb kategóriába tartozók aránya 42 százalékról 29 százalékra csökkent. 

„Kedvező tendencia, hogy a leggyengébb energetikai adottságokkal rendelkező ingatlanok aránya csökken az ingatlanpiacon, azonban a legkorszerűbb ingatlanok száma és aránya csak lassan növekszik” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. 

A helyzetet némileg árnyalja, hogy az európai uniós szabályok szerint 2021-től minden új lakásnak közel nulla energiaigényűnek kell lennie. (Hogy ez mit jelent, arról itt írtam részletesebben.) 

Nincs szakember? Vegyünk felújított lakást! 

Visszatérve a szakemberhiányra, ennek egyik következménye, hogy míg pár éve volt egy olyan mondás, hogy sokan szívesebben vesznek felújítandó lakást, hiszen azt legalább a saját ízlésüknek megfelelően tudják átalakítani, ez ma már nagyon nem igaz – mert nem nagyon van kivel felújítani. 

„Sokáig úgy gondolták az ingatlanpiaci szakértők, hogy a lakások felújítása nem könnyíti meg az eladásokat, hiszen a vevők úgyis kisebb-nagyobb átalakításokat fognak végezni újdonsült otthonaikon. Ma azonban ezt könnyen meg tudjuk cáfolni" - mondták az újHÁZ Centrum szakértői

Nem csoda, hogy például Budapestnek már vannak olyan részei, ahol gyakorlatilag árban nincs különbség a tökéletesen felújított használt és az újépítésű lakások között. 

Ezzel párhuzamosan viszont a felújítandó lakások értéke a szakértők szerint tartósan alacsonyabb marad, konkrétan akár 15-20 százalék különbség is lehet a felújított és a felújításra szoruló ingatlanok között. 

Ez eladói oldalról azt jelenti, hogy érdemes felújítva eladni, vevői szempontból pedig azt, hogy akinek van rá embere / idegrendszere / energiája, az nagyon jól tud járni egy-egy felújításra szoruló ingatlannal. 

Ám ehhez tényleg kell az ember és az idegrendszer, mert a régebbi lakásoknál az elavult gépészettől a rossz nyílászárókon át a cserélendő burkolatig minden finomságot megtalálhatunk. 

Mit újítsunk fel? 

Ha elszántuk magunk a felújításra, akkor jön a kérdés: milyen munkálat növeli leginkább ingatlanunk értékét? 

„A felújítási munkálatok meghatározásánál mindig rendszerszintű megoldásokra törekedjünk. Amennyiben a villany-, vízvezeték vagy fűtési rendszerünk elavult, ezek cseréjét helyezzük az első helyre. A vásárlásnál egyre fontosabb tényező az ingatlan energiahatékonysági besorolása is, így ha otthonunk nincs szigetelve, érdemes a sort a homlokzati és tetőtéri hőszigeteléssel, valamint a nyílászárók cseréjével folytatnunk" – mondták az újHÁZ Centrum szakemberei. 

A letisztult belső terek szintén segíti a gyors eladást, érdemes tehát a tisztasági festés során olyan árnyalatokat használni, melyek optikailag tágítják a teret. Ugyanez igaz a burkolóanyagokra, annyit hozzátéve, hogy ebben az esetben a felhasznált anyagok minősége is kifejezetten fontos. 

Összességében az eladásra szánt ingatlan felújítása során is igaz az, hogy csak olyan építőanyagot használjunk, amit a saját otthonunkban is szívesen látnánk. 

Nyilván nem lehet pontos adatot mondani arra, hogy mekkora értéknövekedést jelent egy felújítás, de a trendek azt mutatják, hogy sokkal jobb eséllyel indulunk a piacon egy igényesen felújított ingatlannal.