Jönnek a bérlakások?

Miközben az ingatlanok árai már olyan magasak, hogy a fővárosban a garzon lett a legkelendőbb méret, a bérlakások piaca még mindig meglehetősen kicsi – már amennyit egyáltalán tudunk róla. A kérdés az, hogy a jövőben bővül-e ez a szegmens.

zuckerfabrik.jpg

Az ingatlanok drágulása terén eljutottunk oda, hogy a fővárosban már a 20 négyzetméternél is kisebb garzonok a legnépszerűbbek, és még ezek is átlagosan majdnem 15 millió forintba (egészen pontosan 14,9 millióba) kerülnek. 

Ami igazán elgondolkodtató, hogy az Ingatlan.com gazdasági szakértője, Balogh László szerint ennyi pénzért pár éve még másfél szobás lakást lehetett venni a pesti kerületek többségében. 

Nem csoda, hogy ami az átlagos érdeklődést illeti immár bőven a külső kerületek a legnépszerűbbek Budapesten, hiszen ott még viszonylag alacsonyak a négyzetméterárak. 

Megoldást jelenthet a bérlakás? 

Ilyen helyzetben a nyugati tapasztalatok alapján is az egyik lehetséges megoldás a bérlakások piacának bővítése lenne. Erről is beszélgettek szakértők a napokban a Property Investment Forumon

Az alapprobléma az, hogy nem nagyon ismerjük a magyarországi bérlakáspiacot, egyrészt azért, mert (finoman fogalmazva) annak nem minden rezdülése zajlik követhető módon, aminek nem csak és kizárólag az adózás elkerülése, hanem a szabályozások kuszasága is az oka. 

Csakhogy az elmúlt 10 évben 4 százalékkal csökkent a saját ingatlanban élők aránya és a fent ismertetett tendenciákat figyelembe véve ez a következő években aligha változik majd – vélekedett a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóságának igazgatója. 

Banai Ádám szerint ez nem feltétlenül baj (hiszen a saját lakás csökkenti például a mobilitást), ezzel együtt végig kellene gondolni, mi lenne az optimális tulajdonosi szerkezet Magyarországon. 

Azzal több szakember is egyetértett, hogy Magyarországon hagyományosan magas a saját lakások aránya, aminek elsősorban a múlt (a volt szocialista országok többségében hasonló a helyzet) és a relatív olcsóság az oka. 

Mi a helyzet Európában? 

Itt tennék egy kis európai kitérőt, mert tanulságos számokkal találkozhatunk. Az egyik az, hogy 2015-ös adatok szerint (ezeknél frissebbet nem találtam sajnos) az Európai Unió tagállamaiban tíz emberből hét (69,4 százalék) élt saját tulajdonú otthonban, míg minden ötödik (19,7 százalék) piaci áron bérelt ingatlanban, 10,9 százalék pedig csökkentett bérleti díjú vagy ingyenes szálláson élt. 

A saját tulajdon elég nagy szórást mutat, hiszen míg például Németországban alig haladja meg az 50 százalékot (51,8), addig Romániában kevés híján mindenki (96,5 százalék) saját ingatlanban élt. (Magyarországon olyan 80 százalék magasságában mozgunk.) 

Míg az EU-ban mindenhol többségben vannak azok, akik saját tulajdonban élnek, Svájcban más a helyzet, ott 55,5 százalék bérelte az otthonát. 

Szóval a bérlakásnak abszolút lenne létjogosultsága (a piaci áron bérelt lakásokban élők aránya Németországban közel 40, Dániában és Hollandiában 37, Ausztriában és Svédországban 30 százalék körül mozog, míg Magyarországon ennek töredéke – legalábbis hivatalosan), nagy kérdés, hogy lát-e majd benne valamilyen befektető (esetleg az állam) fantáziát. 

Intézményi befektetők nélkül nem fog menni 

A Duna House Holding Nyrt. társ-vezérigazgatója, Doron Dymschiz szerint ha lesznek is befektetők, akkor azok jó eséllyel külföldi intézmények lesznek, és azzal többen is egyetértettek, hogy ehhez szabályozni kellene a környezetet. 

Abban is egyetértés volt a konferencián, hogy intézményi befektetők híján nem fog belendülni a piacnak ezen szegmense. A Property Market lakóingatlan értékesítési igazgatója, Kiss Ákos az amerikai példát hozta fel, ahol az intézményi befektetők teljes állományának jelentős részét teszik ki az ilyen ingatlanok. 

A bérlakás-fejlesztéshez mindenesetre sok pénz kellene, ám az ilyen projekteknek egyelőre nem nagyon van piaca, nincsenek jelentős szereplők, ami finanszírozási és banki szempontból is kérdéseket vet fel. 

Én csak laikus érdeklődő vagyok, de azt gondolom, minden abba az irányba mutat, hogy az ingatlanok drágulásával a nem is olyan távoli jövőben egyre inkább a lakásbérlés irányába mozduljon el a piac.