Sok vagy kevés lakás épül Magyarországon?

Minden relatív, hiszen miközben elég sok (hogy ez pontosan mennyi, mindjárt elárulom) lakás épül Magyarországon, egyfelől a visszaesés már idén is érezhető volt, másfelől érdemes megnézni, hogyan állunk ezzel az „elég sokkal” régiós viszonylatban.

tarsashaz_epitkezes.jpg

Az idei év első 9 hónapjában összesen 226 milliárd forint értékben kezdtek társasházi lakások építésébe, ami elsőre viszonylag nagy összegnek tűnik, ám rögtön átértékeljük a nagyságrendet, ha kiderül, hogy egy évvel korábban ugyanebben az időszakban ez az összeg 336 milliárd forint volt.

Már ez is elgondolkodtató, ha azonban negyedévre bontva nézzük meg a tendenciákat, akkor még érdekesebb adatokra bukkanunk. Míg 2018 első negyedévében ugyanis 89 milliárd volt az Aktivitás-Kezdés mutató, addig a másodikban már csak 84, a harmadikban pedig 52 milliárd forint.

A visszaesés tehát már idén is jelentős volt ezen a téren, igaz, még így is jobban állunk, mint 2016-ban. Azonban úgy tűnik, hogy a tavalyi kiugróan jó év volt, részben nyilván annak a „fenyegetésnek” a hatására, amit a kedvezményes lakásáfa megszűnésének veszélye jelentett. (Legalábbis gondolom én.)

Ez a veszély a kormány döntése nyomán most elhárult, amennyiben a 2018. november 1-én jogerős építési engedéllyel rendelkező, és 2023 végéig eladott lakások esetében marad az 5 százalékos áfakulcs.

Ez hozhat minimális pezsgést (például azon projektek esetében, melyek rendelkeznek engedéllyel, de időhiány miatt leállították a kivitelezést), azonban ez a szakértők szerint aligha lesz elég a lakásépítések fellendülésének beindítására. Azt ugyanis egyéb, ettől független tényezők is akadályozzák.

Ami a lakásépítést akadályozza

Érdemes itt egy rövid kitérőt tenni, hiszen az MNB elemzői megkérdeztek piaci szakértőket arról, melyek a leginkább akadályozó tényezők.

Elsősorban a termelékenység (pontosabban annak hiánya). A magyar építőiparban dolgozók egy főre eső hozzáadott értéke ugyanis nemzetközi összehasonlításban rendkívül alacsony, leginkább azért, mert a munkásokat semmi sem teszi érdekeltté a minél több termelésben.

Hasonló problémát jelent a technológia, sokat segítene például az, ha a házak előregyártott elemekből készülnének és nem az építkezésen végeznék a munkaintenzív feladatok nagy részét.

Végül de nem utolsósorban gondot jelent a gondolkodásmód, szükség lenne új városrész-koncepciók kidolgozására, infrastruktúra-fejlesztésekre, amihez a mérnökképzést a piac igényeihez kellene igazítani – vélik a szakértők.

Mi a helyzet az árakkal?

Ami az árakat illeti, azokról a jegybank jelentése ezt írja: „A hazai lakásárak országos átlagban nominálisan 16,2 százalékkal emelkedtek éves alapon a második negyedév végén az aggregált MNB lakásárindex értékei szerint. A lakásárak ugyanezen idő alatt reálértelemben 12,7 százalékkal drágultak, míg 2018 egészére előrejelzésünk alapján 11,5 százalékos növekedés várható.”

A jelentés előrejelzése szerint Budapesten jövőre tetőzhetnek az újlakás-átadások 15 700 otthonnal (idén 7400 lakást adnak át) és ugyan a dokumentum 2020-ra még jelentős visszaeséssel számolt (kb. 3000 lakással), ám mivel az elemzés még a kedvezményes lakásáfáról szóló döntés meghozatala előtt készült, ezért nyilván lesz némi kiegyenlítődés 2019 és 2020 között.

Lemaradva a régióban

Nézzük azonban azt, hogy ez a nagyságrendileg közel 16 ezres szám mit jelent régiós összehasonlításban? Mivel eltérő nagyságú országokról van szó (nem lehet Magyarországot az ötmilliós Szlovákiával és a 38 milliós Lengyelországgal összehasonlítani, ezért nézzük inkább a meglévő állomány arányában átadott új lakások mennyiségét!

Az látszik, hogy az élen Ausztria áll 1,4 százalékkal, őt nem sokkal lemaradva Lengyelország követi (1,3 százalék). A szlovákok már becsúsztak 1 százalék alá (0,9), tőlük is jelentősen elmaradnak a csehek (0,6 százalék) és messze a sor végén következik Magyarország (0,3 százalék).

Magyarul Lengyelországban arányaiban négyszer annyi új lakást adnak át évente, mint Magyarországon, ami azért meglehetősen elgondolkodtató. Ha ezt visszafordítjuk, akkor a Portfolió számítása szerint ez olyan, mintha Magyarországon 58 ezer lakást adnának át évente.