Ingatlanpiac: parkolópálya vagy új lendület?

Furcsa kettősségben él ezekben a hónapokban a magyar ingatlanpiac, hiszen egyrészt hatalmas a kereslet, ugyanakkor vészesen közeleg a kedvezményes áfa kivezetésének időpontja, ami ugyan jelenleg élénkíti a piacot, de ugyanekkora megtorpanást is előidézhet hamarosan.

epitoipar.jpg

Kezdjük azzal, hogy idén az első nyolc hónapban az ingatlan-adásvételek száma meghaladta a 105 ezret. Ez némi emelkedést jelent 2017 azonos időszakához képest (akkor 101 404 ingatlan-adásvétel történt a Duna House becslése alapján). 

Egy másik érdekes adat szerint az idei első félévben megkezdett építési kivitelezési munkák összértéke megközelítette az 1300 milliárd forintot, ami 15 százalékos bővülés 2017 azonos időszakához képest. 

Az EBI Építésaktivitási jelentése szerint ugyanakkor bár az építőipar összességében növekedést mutatott, az építési fázisba lépett magasépítési projektek kissé visszaestek, magyarul az előző félévekhez képest lényegesen kevesebb társasházi lakást kezdtek építeni – ami azért elgondolkodtató. 

Szorít az idő 

Mindenesetre az ingatlan.com szakértője az átlagosnál erősebb kereslet miatt kifejezetten élénk ingatlanpiacra számít a következő hónapokban. Ami nem csoda, hiszen a kormány nem változtatott azon a döntésén, mely szerint 2019 december 31-én megszűnik a kedvezményes lakásáfa, ami jelentős drágulást hoz majd a piacon. 

Balogh László szerint ráadásul nem csak ez hajtotta az elmúlt hónapokban a keresletet, hanem az is, hogy októbertől változtak a hitelfelvételi szabályok, és már nem csak a jövedelmet és a fedezetet biztosító ingatlan értékét, de a lakáshitel kamatainak kifutási idejét is figyelembe veszik.

Az élénkülésre jellemző, hogy az előző évi azonos időszakhoz képest júliusban 15, augusztusban 20, szeptemberben pedig 40 (!) százalékkal nőtt az egy hirdetésre jutó érdeklődések száma. 

Ingatlan, te drága 

Ha ez nem lenne elég, más előírások változása is drágítja majd az ingatlanokat a következő években. Ott van például az úgynevezett költségoptimalizált energetikai követelményszint, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a házaknak magasabb követelményeknek kell megfelelni ahhoz, hogy az elvárt szinten tartsák az energiafogyasztást. 

Például 2021-től az új épületeknek legkevesebb 25 százalékban megújuló energiaforrásokat is fel kell használniuk, márpedig ehhez új műszaki megoldások szükségesek, amik viszont drágítják a kivitelezéseket. 

Nem csoda, hogy a szakértők rövid távon egészen durva áremelkedésre számítanak. A már említett Balogh László szerint például az új építésű lakások akár 20 százalékkal is drágulhatnak 2019 végéig. 

A legkeresettebb ingatlanok 

A leginkább keresett lakások a 40-60 négyzetméteres egy-másfél, maximum kétszobás ingatlanok, ezeket elsősorban befektetési céllal vásárolják az Openhouse szakértője szerint. 

„Saját célra való lakásnak viszont még van piaca a csok-os ingatlanoknak, ezeket elsősorban családok vásárolják” - mondta Kardos Zoltán a HírTV-ben

A fővárosban nem meglepő módon az V. kerület a legdrágább (2,2 millió forintot kell fizetni egy új lakást négyzetméteréért), a legolcsóbb pedig a XXIII. és XVI. kerület (500 ezer forint / négyzetméter az ár). A fővárosban egyébként átlagosan 800-900 ezer forint a négyzetméterár. 

A vidéki nagyvárosokban ennek a felét kell adni, viszont a 430-450 ezer forintos négyzetméterár elég komoly felzárkózást jelent a szakértő szerint. „Nyilván az építőipar is küzd a kihívásaival: építőanyag árak, kevés munkaerő, ezért ez mind fölfelé viszi az árát az ingatlanoknak” – hívta fel a figyelmet Kardos Zoltán. 

Furcsa helyzetben 

Érdekes időket élünk, mert az árakat nem csak az ingatlan elhelyezkedése és mérete befolyásolja, de az is, hogy a kivitelező mindenképpen, üzembiztosan képes legyen befejezni és átadni az adott lakást vagy házat 2019. december 31-ig. 

Ha ugyanis ez nem sikerül, akkor az áfa már rögtön nem 5 százalék lesz, és nagy kérdés, hogy ilyenkor kit terhelnek a megnövekedett költségek (ami ebben az esetben ugye több, mint 20 százalék, ami nagyon nem mindegy). 

„Bizony ez reális veszély a jelenlegi munkaerő-piaci helyzetben” – mondta Győző-Molnár István, a szegedi Ingyen Energia Ház Kft. projektvezetője a Pénzcentrumnak

A helyzet tehát 2018 őszén meglehetősen kettős: egyrészt nagyon régen látott pörgés van az ingatlanpiacon, amit ugyanakkor egészen különleges erő (a kedvezményes áfa 2019 végi eltörlése) is hajt. 

A nagy kérdés az, mi történik majd 2020 elején…