Elszálló árak, elrepülő szakik

A címben megjelölt két probléma alapvetően határozza meg a magyar építőipart immár több éve, és nem volt ez másként az idei év második felében sem. Emellett azért szerencsére másról is volt alkalmam írni, külön öröm, hogy ezeket a posztokat is nagyon szerettétek. Mielőtt téli pihenőre menne a blog, immár hagyományosan összefoglalom az elmúlt hónapokat, felvillantva egy-egy érdekesebb posztot.

ablak_tel_foto_pixabay_com_jill111.jpg

Az év második felét is (nem meglepő módon) az ingatlanárak száguldása és az egyre súlyosabb szakemberhiány határozta meg az építőiparban, így aztán itt is sokat olvashattatok erről a két témáról.

Ami az ingatlanpiacot illeti, a válság utáni mélyrepülést követően alaposan elszálltak az árak, ám egy dolog érezni, a másik pedig a konkrét számokkal szembesülni.

A lakóingatlanok átlagos négyzetméterára az elmúlt 5 évben például igencsak megugrott. Míg 2012-ben az átlag 222 931 forint volt, addig idén júliusban már 308 857 forintot kellett fizetni egy négyzetméterért. 

A drágulás még durvább, ha a mélypontnak számító 2015 eleji adatot vesszük, mert akkor még a 200 ezer forintot sem érte el az átlag, ami azt jelenti, hogy durván másfélszer annyit kell ma fizetni egy otthonért, mint két évvel ezelőtt. 

Csak álom a saját otthon?

Így aztán nem csoda, hogy egyre több embernek (csok ide, csok oda) álom a saját otthonhoz jutás. A legrosszabb helyzetben a fővárosiak és a szabolcsiak vannak. 

Budapesten például egy átlagos 60 négyzetméteres lakás megszerzéséhez 2012-ben 7,08 évnyi nettó keresetet kellett volna félretenni. Egy évvel később már 8,06, 2014-ben kis visszaeséssel 8,01, 2015-ben 9,52, míg tavaly már több mint tíz és fél (10,55) évre lett volna ehhez szükség – ami azt jelenti, hogy a másfélszeresére ugrott ez az idő.

Ehhez képest az, hogy Szabolcs-Szatmárban szinte változatlan maradt ez az intervallum (2012-ben 7,08, tavaly 7,39 év) akár pozitívumként is felfogható lenne, bár aligha vigasztalja azt, aki saját lakásra próbál gyűjteni. 

Itt az ingatlanboom vége? 

A rakétázó árak nyilván nem tarthatók a végtelenségig, nem csoda, hogy a szakértők már egy ideje számítanak a lassulásra – ezzel együtt is meglepő volt, hogy a Központi Statisztikai Hivatal friss adatai szerint az idei év második negyedévében csökkentek a lakásárak az év első három hónapjához képest

Ilyen 2013 óta nem fordult elő, ami akkor is elképesztő, ha a mérséklődés csak 1,5 százalék volt, de az első három hónap 5 százalékos emelkedéséhez képest ez erősen elgondolkodtató. 

Hol érdemes új lakást venni? 

Ilyen helyzetben aztán az egyszeri vásárló ezerszer megfontolja, hova fektesse a pénzét, miként az sem mindegy, mikor fektetjük be a pénzünk. Ebben a posztban például arról írtam, hogy érdemes lehet már a „tervezőasztalról” vásárolni, azaz még csak tervekben létező ingatlant venni, mert ilyenkor azért még jóval olcsóbb négyzetméterárakkal számolhatunk. 

A hol vegyünk? kérdésre pedig az a válasz, hogy mielőtt döntenénk, nézzünk kicsit utána annak, milyen fejlesztések vannak folyamatban (vagy tervben) a környéken, mert ez komolyan befolyásolhatja az ingatlan jövőbeni értékét. 

A természeti környezet alapvetően meghatározza az ingatlanárakat. Budapest esetében például az FHB Index egy korábbi elemzéséből kiderült, hogy a fővárosban az átlagosnál jelentősen drágábbak a Duna partján fekvő ingatlanok, a drágaság és a vízparthoz való közelség egyenes arányban áll egymással. 

Mikor jó üzlet az ingatlanvásárlás? 

Még így is belefuthatunk persze egy rossz döntésbe, ezért volt számomra különösen érdekes, az a poszt, amiben a Forbes Real Estate Council szakemberei több érdekes tippet adtak a csapdák elkerülésére. 

Az 1 százalékos szabály 

Ennek lényege, hogy amennyiben a megvásárolt ingatlant a vételár legalább 1 százalékáért ki tudjuk (vagy tudnánk) havonta adni, akkor jó üzletet kötöttünk. 

Jó helyen vegyél rosszat 

Mindig megéri inkább lepukkant ingatlant venni egy jó helyen, mint jó minőségű ingatlant egy rossz környéken. Ha ugyanis maga az épület vagy a környék jó, akkor még mindig felújíthatjuk (akár apránként) a sajátunkat, míg hiába veszünk egy belül ragyogó lakást egy rosszabb környéken, annak értéke csak romlani fog. 

Csak a tetőt figyeld 

Már én is hallottam több szakembertől, hogy a tető állapota szinte mindent elárul magáról az ingatlanról, megtudjuk, hogy mennyire karbantartott, egyszerű, elegáns, vagy éppen elhanyagolt. 

Hova lettek a szakemberek? 

Az építőipar másik meghatározó toposza lett az elmúlt egy-két évben a szakemberhiány, és egyelőre semmi jel sem utal arra, hogy javulna a helyzet. A hiány elsődleges oka nyilván a külföldi munkavállalás, erről is beszélt az ősszel a Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség elnöke. 

„Az idegen nyelveket beszélők megtalálták a számításukat Nyugat-Európában, őket nehéz visszahozni. Az emberek jó része elhagyta a pályát” - fogalmazott Vidor Győző. 

Ha nincs elég szakember, akkor a meglévőkért nagyobb a verseny, ami nyilván nagyobb költséget jelent a cégeknek. Ennél már csak az a nagyobb gond, hogy a még elérhető szakemberek nem elég hatékonyak – mondta a Market Építő Zrt. vezérigazgatója, Scheer Sándor. 

…és a megbízható cégek? 

Jó szakemberek híján persze megbízható céget sem egyszerű működtetni, és ez nagyon szépen látszik is azon, hogy idén csak a második negyedévben több mint ezer (egészen pontosan 1063) céget alapítottak. 

Ráadásul a törlések száma is nagy, és bár legalább az egyensúly megmarad, azért az emberben ott motoszkál a kisördög, hogy mennyire lehet megbízni ezekben a cégekben. 

A rossz érzést fokozhatja, hogy a már emlegetett negyedévben 2619 cég ellen indult végrehajtás. Ez sajnos ötéves negatív rekord, és ha ez nem lenne elég, egyre több a felszámolási eljárás is. 

Rengeteg építkezés csúszik 

Mindez egyetlen dologhoz vezethet (és vezet is): a Cordia Zrt. friss piackutatása szerint minden negyedik építkezés csúszik, legalább két negyedévet, és ez már komoly aggodalomra adhat okot. 

Ennek persze nem csak a már esetleg befektetett pénz iránt érzett aggodalom az oka (noha ezt is abszolút meg lehet érteni, én sem szeretném, ha egy lassan döcögő projektben állna a pénzem, pláne, ha a leendő otthonomról van szó), hanem annak is, hogy 2020-tól ismét 27 százalék lesz az áfa az új lakóingatlanok esetében. 

Közel 6100 olyan lakás van, aminek átadását 2019-re tervezik, és ezek esetében már rezeg a léc. Még rosszabb a helyzet annak az 1690 lakásnak az esetében, amit már eleve 2019 második félévére terveztek befejezni – jelen pillanatban a hírek alapján nem nagyon látszik, hogyan tudják majd tartani a határidőt. 

Albérlet-mizéria – mire figyeljünk? 

Ha pedig venni nem tud az ember lakást, akkor bérel. Na nem mintha az olyan egyszerű lenne, hiszen az árak itt is elképesztő magasságokat ostromolnak, olyannyira, hogy Budapesten és pár vidéki városban akár a nettó átlagfizetés 60 százalékát is kifizethetjük egy garzonért (!), ami azért elég kemény. 

Az ártól függetlenül azért érdemes pár dologra odafigyelni, mielőtt aláírnánk a lakásbérleti szerződést. Az egyik ilyen persze rögtön maga a szerződés – ne vegyünk ki és ne adjunk ki lakást enélkül. (Akár megmosolyogtató is lehetne ez a felvetés, ha nem tudnánk, hányan faragnak rá rosszul megírt, vagy semmilyen szerződés miatt.) 

A kaució nem szokott elmaradni, általában ugye két hónap, más kérdés, hogy a bevett gyakorlat szerint a szerződés végén a bérlő „lelakja” a két hónapnyi kauciót, pedig elvileg ezt nem tehetné. 

Érzékeny kérdés a tulajdonos látogatása az ingatlanban, hiszen ehhez egyrészt joga van, másrészt az mégiscsak valaki másnak az otthona. Nem árt, ha a körülményeket (például hogy mennyi idővel kell előtte jeleznünk) a szerződésben tisztázzuk. 

Albérletes rémtörténetek 

És még így is nagyon észnél kell lennünk, hogy elkerüljük az olyan rémtörténeteket, amilyenekről ebben a posztban írtam. Például olyan csalókról, akik „belebújnak egy cég bőrébe”, és kihasználva a rengeteg albérletkereső kiszolgáltatottságát, átverik az embereket. 

Hogy mi a szöveg? Például ez: „Sokan érdeklődnek a lakás iránt, de ha átutal háromhavi lakbért, akkor elsőbbséget biztosítunk”. A csalás lényege, hogy a delikvens felhívja a megadott számot, ahol az „ügyvezető” jelentkezik, aki elmondja, hogy ugyan rengetegen kíváncsiak az adott (nyilván nagyon jó helyen elviselhető árért bérelhető) ingatlant, ám van lehetőség előfoglalásra. 

Aztán persze mire kiderül, hogy az egész átverés, addigra bottal üthetjük a három havi lakbér összegét… Az „ügyvezető” pedig persze telefonon már nem elérhető. 

A trükk ebben az esetben az, hogy a(z igazi) cég létezik, és tudnak is az átverésről, meg is tették a feljelentést a rendőrségen, csakhogy az eredménytelenül lezárta a nyomozást. És ez ennyi. 

Öt tipp az álomfürdőszobáért 

Miután az év utolsó posztja ez, ne zárjuk azért rossz szájízzel, így felidézném az elmúlt hónapok egyik legnépszerűbb posztját, ami arról szólt, hogy miként alakíthatjuk ki az álomfürdőszobánkat. 

Legyen benne kis luxus 

Nem arról van szó, hogy aranyozott csapot vegyünk, de ha a padlófűtés, fűtött törülközőtartó, masszázszuhany, stb. közül akár csak egyet beépítünk, az már értéknövelő tényező. 

Maradjon semleges 

A divat változik, a zöld / kék / barna szín hirtelen már nem lesz menő, mi pedig ott állunk egy idejétmúlt fürdőszobával, ami pláne akkor kellemetlen, ha el szeretnénk adni a lakást vagy házat. 

Minden működjön 

A hétköznapokban sem mindegy, ha pedig eladni szándékozunk különösen fontos, hogy a csap ne csöpögjön, minden izzó rendben legyen, a kád és a csap rendesen folyjon le (erről hosszasan tudnék mesélni, de érzékeny téma, szóval hagyjuk) – ezek egyike sem életbevágóan fontos, de a kényelmünket nagyban fokozza. 

Ezzel búcsúzom tehát tőletek idénre, reményeim szerint jövőre ismét találkozunk, addig is kellemes, békés, boldog ünnepeket mindenkinek!

(Fotó: pixabay.com/jill111)