Megdermed az ingatlanpiac?

Lassan (szerencsére csak nagyon lassan) jön a hideg, a késő őszi fagyok, az év vége általában az ingatlanpiac számára is csendesebb időszak, amire idén egyéb tényezők is rájátszanak. Ennek ellenére a fővárosi telkek piaca elég komolyan pörög.

megdermed_az_ingatlanpiac.jpg

November vége felé talán már nem túlzás minimérleget vonni az évről, ami az ingatlanpiac számára hatalmas pörgést hozott az építkezések és a lakásárak terén is.

A nagy nekibuzdulást általában csendesebb időszak szokta követni, és a szakemberek most is erre számítanak, amire a szokásos év végi visszaesés mellett most még rájátszik a családi otthonteremtési kedvezmény bizonyos pontjainak változása, ami miatt az átlagnál többen dönthetnek úgy, hogy inkább most már kivárnak az új évig.

Az idei év ugyanis arról szólt, hogy az ingatlanpiac a korábbi rémes időszak után megpróbálja utolérni magát (olyan alacsonyról indultunk, hogy nem csoda, ha mindenféle európai rangsorok élmezőnyében szerepelünk), ami számszerűen azt jelenti az ingatlan.com statisztikája szerint, hogy a társasházak építésére kiadott engedélyek száma több mint 230 százalékkal emelkedett, az árak pedig 10 százalékkal nőttek.

Tulajdonképpen minden a szakma kezére játszott idén, a banki kamatok csökkenése éppúgy, mint a lakáshitelezés felfutása, az állami ösztönzőkről (mint a már említett csok, vagy az áfacsökkentés) már nem is beszélve.

Jövőre a KSH adatai szerint még durvább dolgok várhatók, például az első háromnegyed évben kiadott új engedélyek és bejelentések alapján akár 90 százalékkal is megugorhat az új lakóépületek építése, ami a nagy örömködés mellett azért már elég komoly kérdéseket is felvet.

Például azt, hogy ki fogja ezeket az épületeket megépíteni? Mert sok minden van ma Magyarországon, speciel szakember nem nagyon. Nem véletlen, hogy a szakemberek is arra figyelmeztetnek, hogy a nagy nekibuzdulás azért kockázatot is jelent, például megjelenhetnek azok a „szakemberek”, akik sok mindenre figyelnek, de ezek között a minőség nincs ott. Akkor még a szerencselovagokról nem is beszéltünk. Szóval érdemes lesz fokozottan figyelni.

Ami a lakásárakat illeti, ott azért egyértelműbb a dermedés, az első negyedéves 5,1 százalékos emelkedés után már a második negyedév is csak 0,7 százalékos drágulást hozott, és az el is adott lakások árait nézve kifejezetten csökkenés (2,3 százalékos) volt tapasztalható.

Ami a poszt elején emlegetett csok-változásokat illeti, a legfontosabb talán az, hogy már az épület használatbavételi engedélyének kiadása előtt igényelhető a támogatás, ami azért komolyabb biztonságérzetet ad mindenkinek, még akkor is, ha fizetni csak később fizetnek.

Pörög az építési telkek piaca

Ha már itt tartunk, érdemes kicsit kitérni az építési telkekre, annál inkább, mert itt is elég komoly emelkedést tapasztalhattunk, elsősorban a fővárosban és környékén, ahol egyre gyakrabban fordul elő, hogy maga a telek többe kerül, mint felépíteni rá a házat.

Az Otthon Centrum elemzése komoly szórást mutat országos szinten, ami persze nem meglepő, miként az sem, hogy Budapesten belül is jelentősek a különbségek. Mondjuk ezek mértéke már elgondolkodtató, hiszen a fővárosban lehet kapni telket 25 ezer és 200 ezer forintos négyzetméteráron is, ami testvérek között is nyolcszoros különbség.

Ha pedig nekiülünk számolgatni a kockás papírral és ceruzával (na jó, legyen helyette mobiltelefon), akkor az jön ki, hogy a budai hegyekben simán előfordulhat, hogy maga a ház kevesebbe kerül, mint a telek, amire építjük.

A Portfolio számítása szerint egy közepes budai telek ára akár a 100 és 200 millió forint közötti összeget is elérheti, míg a KSH adatai alapján 2015-ben egy új családi ház építési költsége Budapesten 249 ezer forint+áfa volt négyzetméterenként, így a legdrágább kerületekben előfordulhat az, hogy egy 1000 négyzetméteres telekre építendő 200 négyzetméteres ház esetén a telek több mint kétszer annyiba kerül, mint maga az épület.

A legolcsóbb pesti kerületekben ugyanakkor 14-18 millió forintért is lehet találni belterületi építési telket, ami azért egy (két-három-sok) fokkal kedvezőbb, mint a Duna másik oldalán.

Vidéken is akadnak komoly különbségek a megyeszékhelyek között is, hiszen van, ahol már 5 ezer forintos négyzetméterár alatt is lehet építési telket venni, ugyanakkor a legdrágább Győrben akár 20 ezer forintnál is többet kifizethetünk.

Nem meglepő, hogy minél messzebb kerülünk a nagyobb városoktól, annál olcsóbb a telek is, akár már 1000 forintos négyzetméterár magasságában is találhatunk. Szerintem ezen érdemes elgondolkodni az ingázás költségeivel együtt is.