Így csinálj pénzt a lakásodból

Az egekbe szöktek az albérletárak az utóbbi időszakban Magyarországon, így aztán egész szép bevételre lehet szert tenni ingatlanunk kiadásából. Emellett ott vannak az egyéb lehetőségek, például a nagyon népszerű Airbnb, aminek szabályozása és sorsa körül azért bőven akadnak kérdőjelek és nem csak Magyarországon. Ma tehát azt próbálom meg körbejárni, mit tehetünk az üresen álló lakásunkkal, házunkkal, melyek a hosszú távú kiadás és az Airbnb előnyei, hátrányai.

kulcs_foto_pixabay_com_wdnetstudio.jpg

Az albérlet

Kezdjük a hosszú távú bérbeadással, aminek a legnagyobb előnye, hogy fix összeggel számolhatunk hosszabb időszakra. Mindjárt rátérek az adózási részére, ám előtte rövid kitérő erejéig (személyes érintettség okán is) muszáj beszélnünk arról, mennyire fontos az albérlő körültekintő kiválasztása.

Az ember ugyanis megégetheti magát, ha nem figyel, egyrészt azzal, ha az albérlő nem, vagy csak késve fizet, másrészt azzal, ha nem fizeti rendesen a közüzemi díjakat. Nyilván a legcélszerűbb átíratni a nevére a számlákat, ám ezzel együtt sem tesznek jót az esetleges elmaradások (és akkor arról már ne is beszéljünk, ha – mint oly sokan teszik – a saját nevünkön marad minden).

Szóval a körültekintő albérlőválasztás az alapja mindennek, és bár hosszú távú kiadással kevesebb bevételre tehetünk szert, mint ha a manapság oly divatos Airbnb-t és hasonló oldalakat választjuk (bár ez sem biztos, lásd lejjebb), mégis csak biztos pénzforrásról van szó.

Lássuk, hogyan adózunk lakásunk kiadása után! Alapvetően kétféle lehetőségünk van: vagy tételesen számoljuk el a költségeket, vagy a 10 százalékos költséghányadot alkalmazzuk.

A tételes elszámolás

Ez a legtöbb embernek szerintem elég macerás, ugyanis arról van szó, hogy az összes bevételből kivonjuk a tételesen kimutatott költségeket. Ebben az esetben nyilván csak olyan tételeket lehet levonni, amiről számlánk van.

A bevételbe nem csak a bérleti díj összege számít, hanem az összes rezsidíj is, amennyiben a számlák a mi nevünkön vannak. A kiadásba szintén bele lehet számolni az összes rezsit (akkor is, ha az albérlő fizeti), valamint a kiadáshoz kapcsolódó költségeket, ami lehet bármilyen felújítás, csere, amortizáció.

Ha a tételes elszámolást választjuk, akkor az adóalapot úgy állapítjuk meg, hogy a bevételből levonjuk a költségeket. Az így kapott összeg után 15 százalék szja-t kell fizetni, illetve ha az összeg meghaladja éves szinten az 1 millió forintot, akkor erre még 14 százalék eho is rájön.

A költséghányad alkalmazása

A tételes elszámolás helyett választhatjuk azt a megoldást is, hogy nem számoljuk el a kiadásainkat, hanem egyszerűen a bevétel 90 százaléka után adózunk a fent már említett módon. Ezzel nyilván kevesebb a macera, viszont egy-egy nagyobb felújításnál, vagy komolyabb cserénél már nem éri meg.

Akit egyébként a teljes, részletes szabályozás érdekel, az itt olvashatja el.

A rövid távú, közösségi lakáskiadás

Magyarán az Airbnb-ről és a hasonló applikációkról, oldalakról van szó, melyek alapvetően alakították át nem csak a magyarországi (főleg budapesti), de a külföldi nagyvárosok és népszerű turistacélpontok lakásviszonyait.

Röviden és magyarul: iszonyatosan felverték az árakat.

A dolog ugyanis úgy áll, hogy a rövid távú bérbeadással elvileg jóval több pénzt lehet keresni, mint a hosszú távúval, már ha valakinek van ideje és affinitása az ezzel való foglalatoskodáshoz.

A helyzet annyira eldurvult, hogy több nagyvárosban (például Berlinben) a hatóságok már mindent megtesznek az Airbnb-jelenség visszaszorítása érdekében – de erről kicsit később, most először nézzük meg, miként kell adózni, ha így akarjuk kiadni az ingatlanunk.

Induljunk ki abból, hogy egy lakást adunk ki, és nem nagyüzemi módon csináljuk a dolgot!

Elsőként is: magánszemélyként adószámot kell kiváltani, mert a helyi önkormányzattól működési engedélyt kérni, márpedig ennek feltétele az adószám.

Ha már ügyintézés: a helyi önkormányzathoz havonta IFA-bevallást kell benyújtani, a NAV-hoz szintén havonta PTSZLAH formanyomtatványon a készpénzforgalmat, végül az éves adóbevallásnak tartalmaznia kell az SZJA-t, az EHO-t és a PTSZLAH számlák összegét is.

Szóval ha csak egy lakást adunk ki, akkor könnyített adózást választhatunk, aminek mindjárt háromféle módja van.

A tételes átalányadózás

Ennek feltétele, hogy a lakás a mi nevünkön legyen és ugyanaz a személy évente maximum 90 napot tölthet el benne. Ennek mértéke évente 32 ezer forint szobánként (egész szobának a 12 négyzetméternél nagyobb helyiség számít), efelett 20 százalékos egészségügyi hozzájárulást (a már fent említett eho-t) is kell fizetni.

A tételes költségelszámolás

Értelemszerűen a már az albérlet esetén is említett modellről van szó, azaz a bevételekből kivonjuk a kiadásokat, a fennmaradó összeg után pedig 16 százalékos személyi jövedelemadót és 27 százalékos ehot- kell fizetni.

Költséghányad alkalmazása

Hasonlóan az albérlethez, itt is a bevétel 90 százaléka után kell 16 százalékos jövedelemadót és 27 százalék eho-t fizetni. Airbnb esetében ez nem nagyon jó opció, hiszen a költségek általában magasabbak a 10 százaléknál.

Egyéb fizetendők

Kell fizetni építményadót is, ennek mértéke önkormányzatonként változhat, a főváros V. kerületében egy 50 m2-es lakás esetében például 70 840 Ft. Emellett az IFA 4 százalék a helyi önkormányzatoknak.

Természetesen nem szabad megfeledkeznünk a szállásoldalak jutalékairól sem, az Airbnb esetében ez 3% (miután a vendégek utalással fizetnek, majd a cég utal tovább nekünk, ők ezt levonják), a Booking.com-nál pedig 15%, itt nekünk kell minden hónap 15-éig utalni, késés esetén elég gyorsan lekapnak az oldalról.

Tényleg olyan jó üzlet?

Az Airbnb jó üzlet, ha… és ez itt egy elég nagy „ha”, hiszen akkor éri meg belevágni (természetesen legális üzletről beszélünk), ha legalább 60 százalékos kihasználtságot hoz a lakás, ami szerintem csak az igazán jó helyen (belvárosban, jó közlekedésnél) lévő ingatlanokra igaz.

Az Airbnb-vel ráadásul elég sok a macera (takarítani kell a vendégek után, foglalkozni kell velük és a lakással is, stb.), és mint hamarosan kitérek rá, a szomszédoknak is okozhatnak a vendégeink kellemetlen pillanatokat, szóval a magam részéről azt mondom, hacsak nem jelentősen több a bevételünk így, akkor lehet, hogy érdemes megfontolni a hosszú távú kiadást.

A társasházaknak elegük lett

Annál is inkább, mert Budapesten elkezdődött az Airbnb-típusú lakáskiadás tiltása. Több társasházban is megunták ugyanis az ott lakók az állandóan cserélődő (és legyünk őszinték: nem mindig visszafogott és csendes) vendégeket.

A törvényi szabályozás szerint a társasházak elég könnyen keresztbe tudnak tenni az ilyen tevékenységnek, egyszerűen egy határozatképes közgyűlésen meg kell szavazni, hogy a lakók engedélye nélkül nem lehet funkcióváltást végrehajtani a lakáshasználatban.

Mostanáig az V. kerületben két társasházban fogadtak el ilyet, de meg lennék lepve, ha nem terjedne tovább elég gyorsan a jelenség (a Figyelő szerint már most is több ügyvédi iroda hirdeti, hogy elintézi az ezzel kapcsolatos jogi feladatokat).

A szakemberek szerint az Airbnb esetleges visszaesése (két éve 1500, idén már 9000 lakást hirdettek az oldalon csak a magyar fővárosban) sem nyomja majd le drasztikusan az árakat, a befektetők ugyanis valószínűleg átállnak a hosszú távú kiadásra, vagyis a hagyományos bérleti konstrukcióra. 

Nem csak Magyarországon unták meg a hatóságok (és sok esetben a lakók) az Airbnb-t, Amszterdam már tavalyelőtt évi 60 napban maximálta a kiadható napok, négy főben a lakók számát. Izlandon ez 90 nap, de például a fent említett Berlinben idén tavasz óta tilos teljes lakást kiadni rövid időre az Airbnb-hez hasonló oldalakon. Barcelonában önkormányzati engedély kell hozzá, New Yorkban pedig egyáltalán nem lehet a közösségi oldalon hirdetni. 

Ha van egy üresen álló lakásunk, mindenképpen érdemes vele kezdeni valamit, ám azt azért nagyon gondoljuk végig, melyik nekünk a leginkább megfelelő módszer.

(Fotó: pixabay.com/WDnetStudio)