Úgy járhat pénz, hogy nem is tudsz róla

Szerencsére nekem még nem volt benne részem, de én is olvastam már olyan történeteket, amikor a helyi önkormányzat fogta, és megváltoztatta az építési szabályokat, ami bizonyos esetekben komoly kitolás is lehet az érintettek egy részével. Pláne, ha nem mindenki tudja, hogy az építési szabályok ilyen megváltoztatása után kártalanítást igényelhet.

Hogy ne kerülgessem a forró kását, kezdjük rögtön azzal, hogy mikor jár kártalanítás. (Sajnos vagy szerencsére nem vagyok jogász, próbálom magyar magyarra fordítani a jogi szöveget.)

Szóval az építési törvény szerint kártalanítás akkor jár, ha egy ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat a korábbihoz képest másként állapítja meg vagy korlátozza, és ebből a tulajdonosnak kára származik – mondta Dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás ügyvédje.

Magyarul ha menet közben kiderül, hogy az általunk megvett ingatlan használati módjának megváltoztatása (mert az önkormányzat hozott időközben egy törvényt) számunkra hátrányos módon változott meg, akkor kártérítés jár.

Nagyon leegyszerűsítve: ha az ingatlanunk emiatt kevesebbet ér, akkor ezt az értékvesztést az önkormányzatnak (vagy az államnak, ha ő hozta a döntést) kompenzálnia kell.

Mikor jár a kártérítés?

Természetesen bizonyos feltételeknek teljesülniük kell ahhoz, hogy járjon a kártérítés. Az egyik ilyen, hogy bizonyíthatóan hátrány érjen minket a változással (például számunkra negatívan változzon az övezeti besorolás, vagy a beépíthetőség feltételei romoljanak, esetleg építési tilalom lépjen életbe).

A másik, hogy a változásnak az építési jogok keletkezésétől számított hét éven belül kell bekövetkeznie.

Ami nagyon fontos, hogy nyugodtan kérhetünk kártalanítást akkor is, ha nem akarjuk eladni az ingatlant, egyszerűen csak veszít az értékéből. (Tehát nem csak akkor kérhetünk kártalanítást, ha éppen eladnánk a házat.)

…és mikor nem?

Itt már egy kicsit bonyolódik a helyzet, és nyilván ez a felsorolás adhat lehetőséget a vitára (gondolom én laikusként, de olyan laikusként, aki azért már látott ezt-azt, mint szinte mindannyian).

Szóval a törvény szerint nem jár kártalanítás a természeti veszélyeztetettségből eredő kár megelőzésére, a tulajdonos érdekeinek védelme céljából elrendelt tilalom, továbbá az építési törvény szerinti változtatási tilalom, valamint szabálytalan építmény, építményrész és használat esetében.

Ami viszont jó hír, hogy nem csak a tulajdonos, de a haszonélvező is kérheti a kártalanítást.

Ki fizet és mennyit?

Alapszabályként az fizet, aki jól jár, vagy legalábbis akinek érdekében meghozták a döntést. Ha nem egyértelmű, kinek az érdeke volt a korlátozás, akkor a települési önkormányzat fizet.

A kártalanítási összeget viszonylag egyszerűen (ha egyáltalán létezik ilyen ma Magyarországon) meg lehet állapítani, az az ingatlan forgalmi értékének előtti-utáni állapota közti különbség. Ezt általában szakértő állapítja meg.

Dr. Karika Márton ügyvéd szerint fontos, hogy a szakértő nem azt vizsgálja, mennyiben volt jogos a változtatás, hanem azt, hogy mennyivel csökkent az ingatlan forgalmi értéke, ehhez általában igazságügyi építész és ingatlanforgalmi szakértő is megfelelő tudással rendelkezik.

Szóval ha valaki úgy véli, hogy számára hátrányosan változtak az építési előírások az adott településen, akkor érdemes futni legalább egy kört, mert bizony ilyenkor pénz jár nekünk.